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二手房买卖常见法律纠纷及注意事项 宜昌律师网 周宗江 2010年7月18日 近年来，房屋价格不断高涨，让很多人难以承受，作为二手房自然就以其价格优势受到不少买房人的亲睐。同时，二手房在买卖过程中的风险也相对较多。 二手房，通俗的讲，就是指在交易前已经有过一次以上交易的房屋，即由房地产权登记中心登记并发放房地产权有效证件，可在二级市场上自由流通的房屋。 二手房交易不是从开发商手足购买，而是从房屋产权人购买，因为房主的千差万别，因为出售原因的多样化，(宜昌房产律师网)因为二手房性质的区别，导致二手房在买卖过程中，更容易发生法律纠纷。 二手房在买卖过程中常见法律纠纷有以下几种表现形式： 1、二手房买卖合同效力问题引发的纠纷。 这类纠纷通常发生在房屋共有情况下，如果出售房屋只取得部分共有人的同意，便贸然签订房屋买卖合同，在合同履行过程中，其它共有人可能会提出二手房买卖合同无效。 2、逾期支付房款引发的纠纷。 买家逾期支付购房款，一种是因为恶意拖欠，另一种是采用银行贷款支付房款而银行未能足额放贷，无论是因为哪一种原因造成，(宜昌房产律师网)买家都应当继续付款，同时还应当支付相应的利息或承担逾期付款违约责任。 3、逾期交付房屋的纠纷。 卖家在合同约定的时间内拒不交付房屋，除买家未按时付款等一些正当理由外，卖家应当交付房屋，并承担违约责任。 4、逾期办理过户手续引发的纠纷。 在不少二手房买卖过程中，买家已经占有了房屋，出于各种原因未及时办理房屋过户手续，在过相当长一段时间后，才考虑办理过户手续，因为房屋价格上涨等原因，卖家拒不配合办理过户手续。(宜昌房产律师网)这时，买家如果对房屋志在必得，应当及早起诉，同时避免卖家将房屋转卖他人。 5、要求返还定金引发的纠纷。 在交付定金后，因为未能签订合同或违约的情况下，通常会引发买方要求返还定金的纠纷。定金通常分为立约定金和违约定金，具体为何种性质以及如何承担责任主要是看合同如何约定、未能签订合同的原因和违约事实。 6、因中介行为引发的纠纷。 中介公司通常与房屋买卖双方具有两种合同关系，一种是居间合同，一种是委托代理合同。在买卖双方与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订合同后毁约，造成中介公司中介费的损失。在委托代理过程中，因一方违反委托代理合同而引发纠纷。(宜昌房产律师网) 7、要求解除房屋买卖合同引发的纠纷。 在一方有重大违约行为的情况下，另一方通常会要求解除合同，并且会要求赔偿损失。 8、因房屋质量引发的纠纷。 因为是二手房，房屋有新有旧，法律不可能作出统一规定，只要质量问题没有严重到影响实现合同目的即可。通常而言，如果卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果卖方巳就质量问题明确告知买家则无需承担责任。 9、因“黑白合同”引发的纠纷。 在二手房买卖过程中，出于隐瞒真实交易价格少缴税款等原因，经常出现几份不同内容的合同。现实中合同一方根据对己有利的合同提出主张造成纠纷。(宜昌房产律师网) 10、因户口迁移引发的纠纷。 房屋交付后，买方才发现房内有他人的户口尚未迁出。目前因该类纠纷法院不予受理，故不能通过法律途径解决。 购买二手房注意事项： 1、查明房屋是否存在共有情况，如果存在应取得了共有人的同意。 2、查明房屋是否存在租赁情况，如果存在租赁，应确保告知承租人享有优先购买权，并且应当知道“买卖不破租赁”的法律规定。 3、查明房屋是否存在抵押情况。如果存在抵押，应当经抵押权人同意或解除抵押关系后方能过户。 4、查明房屋是否存在查封等情形。(宜昌房产律师网) 5、弄清房屋的性质，查明房屋是商品房，是房改房，还是经适房。 6、签订好书面合同，并弄清每一个条款。 希望通过以上简要介绍，能够对有意购买二手房的朋友有所帮助。
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