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所购房屋被查封 宜昌律师助购房人成功过户
作者:admin 发布时间:2019-9-7 23:11:19

所购房屋被查封 周宗江律师助购房人成功过户

 

   吴老师于2018年元月购买了一套住房,但未办理过户手续,于2019年元月发现所购房屋被三家法院多次查封。2019年5月前后,三家法院根据吴老师的申请,解除相应查封。2019年8月,伍家岗区法院支持将房屋过户到吴老师名下。

    一.欢欢喜喜购房,付清50万取得房屋钥匙

    吴老师是夷陵区一所公立小学的老师,吴老师夫妇省吃俭用半辈子,积攒了几十万元存款,计划在宜昌城区为上大学的儿子购买一套住房。经多次看房,吴老师终于看中了伍家岗区桔城路上一知名楼盘里的一套二手房,在交付2万元中介费后,在房屋中介公司居间撮合下,吴老师与房主陈先生夫妇于2018年元月2日签订了《房屋买卖合同》,约定,吴老师于签订合同当日支付定金2万元,于2018年1月7日前付清首付款50万元(含定金2万元),然后办理过户,吴老师再通过银行贷款结清尾款56万元。

    吴老师是一位优秀的人民教师,不仅教育学生诚实守信,自己也是以身作则,恪守承诺,按合同约定以现金方式于2018年元月2日向陈先生支付了购房定金2万元,以转账方式于2018年元月3日向陈先生支付房款28万元,于2018年1月7日支付房款20万元,共计50万元。付款后,陈先生通过中介人员将房屋钥匙交给吴老师,吴老师满意收房。吴老师心想房屋已经交给自己了,过户是自然而然的事了,不必太着急,何况,听人介绍陈先生还是一位大老板,经济实力很不错。

    二.迟迟不能过户,原来房屋被法院多次查封

    时间过的真快,一晃2018年过完了,仍然未能办理房屋过户手续。陈先生先是以各种理由进行拖延,后来干脆不接电话了,房屋中介公司也表示爱莫能助。吴老师有点着急了,于是利用寒假时间到房屋开发商处去了解情况,被告知,所购房屋因为被法院查封,不能办理过户,而且陈先生还差欠银行按揭贷款30多万元呢!吴老师大吃一惊,连忙到宜昌市不动产登记管理中心进行查询,房屋果然被查封了,而且被查封了三次,分别是三峡坝区法院于2018年7月对所购买房屋进行了首次查封,夷陵区法院于2018年10月进行了轮候查封,点军区法院于2019年元进行了第三轮查封。

    三.仅为预告登记,先为出卖人办理所有权登记

    面对上述严峻现实,吴老师夫妇几夜都没合夜,50万元毕竟是多年的积蓄,可不能打水漂了,必须通过法律手段维权,将所购房屋过户到自己名下。经慎重考虑,吴老师决定委托宜昌的周宗江律师代理维权。

    周宗江律师虽然对类似情况有成功案例经验,但仍不敢掉以轻心,立即到不动产登记中心对本案房屋进行详细查询,并进行了相应检索,了解到,陈先生对外负有巨额债务,因对他人的债务没有清偿,三家法院在对陈先生强制执行时对本案房屋进行了查封,防止陈先生将房屋售与他们从而逃避执行。值得注意的是,开发商仅为卖房人陈先生办理了预告登记,并未办理所有权登记,也就是说,本案房屋还属于开发商,陈先生只是作为预告登记人享有相应权利,但还不是真正的房屋所有权人。可见,维权第一步是要将房屋转移登记到卖房人陈先生名下,然后才能转移登记至购房人吴老师名下。经与开发商联系,开发商表示可以协助办理过户,但因为房屋被查封,目前无法办理,提交给不动产登记中心的申请材料都被退回了。

    周宗江律师分析后认为,因房屋被查封不能办理所有权登记的理由依法不能成立,因为上述查封为预查封,法院禁止办理过户的本意是禁止开发商将房屋登记到其他人名下,并不是禁止将房屋登记到债务人陈先生名下。对此情况,周宗江律师认真准备了书面《法律意见书》,根据本案事实引用相关法律法规条款进行论证,结论为应当为陈先生办理所有权登记。周宗江律师陪同吴老师去宜昌市不动产登记中心拜访了相关负责人,并向其提交《法律意见书》,周宗江律师的意见得到采信,不动产登记中心同意将本案房屋登记到陈先生名下。

    因为购房纠纷,吴老师一家连春节都过的并不开心。春节后,开发商将房屋登记到陈先生名下,维权“长征路”踏实地迈出了第一步,吴老师终于露出了一丝笑容。2019年3月4日,开发商从不动产登记中心领取了不动产登记证书,正式确认陈先生为本案房屋的所有权人。

    另外,值得庆幸的是,虽然某银行为陈先生购买本案房屋提供了30多万的按揭贷款,但并没有办理抵押登记。而且,陈先生已经有几个月没有按期还贷了,但某银行也未提起诉讼。

    四.四轮执行异议,三家法院先后四次解除查封

    房屋登记到陈先生名下了,也就意味着三峡坝区法院的查封生效了。于时,周宗江律师向三峡坝区法院提交了执行异议申请书,并提交了吴老师关于购房付款收房事实的所有证据材料,认为吴老师作为购房人的权利优先,可以排除普通金钱债权的执行,要求三峡坝区法院解除对本案房屋查封。三峡坝区法院承办法官经审查后,表示只要交清购房尾款56万元,将该款用于案件执行(因为该院执行标的不足56万元),就可以同意解除查封。

    面对法官给出的上述方案,其实周宗江律师和吴老师早有准备,但真要再拿出56万元,不仅要向银行借款,而且后面还有几轮查封,债权人对陈先生享有的几百万元的债权仍然不能执行到位,付款后并不能立即办理过户。陈先生因经营不善负债累累,面对债权人,特别是一些小贷公司和自然人的讨债压力,如果本案房屋一旦解封,陈先生随时就会主动或被迫将本案房屋过户给债权人或抵押给债权人,届时,不仅房屋不能过户到吴老师名下,106万也是不可能要回了。而吴老师与陈先生的房屋买卖合同案归伍家岗区法院管辖,但伍家岗区法院又以房屋已被查封不能确权为由不受理吴老师的起诉(起诉办理过户并查封房屋),这样,原本计划在申请执行异议的同时提起过户诉讼并查封房屋的方案无法实现。吴老师又数夜未眠,犹豫再三。

    周宗江律师再三研究了相关法律规定,认定只要首封法院解封,轮候法院解封是水到渠成的事情。周宗江律师还分别与夷陵区法院、点军区法院的承办执行法官或负责人进行沟通,得到了他们的理解和认可。为防止解封的成果被他人窃取,周宗江律师还设计了查封无缝对接的方案,确保上述查封被解除前,由吴老师对本案房屋予以查封。吴老师认同了周宗江律师的维权方案,这时,吴老师向当地银行贷款40万元的申请也通过了。2019年3月26日,吴老师向三峡坝法院交清了购房尾款56万元。

    2019年4月1日,三峡坝区法院下达裁定书,裁定解除对上述房屋的查封。同时,周宗江律师向该院提交申请,请求将56万元暂缓执行,并暂缓办理房屋解封手续。

    首战告捷,当再接再厉。周宗江律师立即向夷陵区法院、点军区法院提交执行异议申请书,要求中止执行,解除房屋查封。两院受理申请后,及时举办了听证会,并下达了裁定书,支持了吴老师的解封申请。

    不料,陈先生的又一个债权人对本案房屋进行了第四轮查封,周律师只得再次启动执行异议申请程序,2019年5月24日,人民法院第四次裁定解除查封。

    五.诉前查封房屋,诉中调解实现房屋过户请求

    2019年6月10日,夷陵区法院到不动产登记中心办理了第三轮解除查封手续,至此,本案房屋上仅存三峡坝区法院的查封手续。当日,周宗江律师陪同吴老师向伍家岗区法院申请诉前财产保全。伍家岗区法院当日下达裁定书,支持吴老师的查封请求。2019年6月13日,宜昌市不动产登记中心根据伍家岗区法院的裁定书和协助执行通知书对本案房屋办理了查封登记,也就是说,吴老师成功实现了对本案房屋的查封(轮候查封)。之后,三峡坝区法院根据周宗江律师的申请办理解除查封手续。至此,吴老师的轮候查封变成正式查封(当时是唯一查封,之后,据说某银行又对该房屋进行了轮候查封)。2019年6月25日,伍家岗区法院正式受理了吴老师的起诉,诉讼请求为陈先生协助办理房屋转移登记手续。

    2019年8月27日,伍家岗区法院对本案进行审理,因本案经之前多轮执行异议程序,三家法院四次下达了裁定书,事实清楚,证据确实充分,吴老师要求过户的请求符合法律规定,在法院主持下,双方达成调解协议,由陈先生协助办理过户手续,法院当日下达了调解书。

    至此,该案成功了结,吴老师购房梦圆,只是圆的艰辛!

 

附:裁定书一份

吴老师、夷陵区某某小贷公司企业借贷纠纷执行审查类执行裁定书

审理法院: 宜昌市夷陵区人民法院

案  号: (2019)鄂0506执异10号

案  由: 借款合同纠纷

裁判日期: 2019年04月28日

宜昌市夷陵区人民法院

民事裁定书

(2019)鄂0506执异10号

异议申请人(案外人):吴老师,男,1970年1月6日出生汉族,住宜昌市夷陵区。

委托代理人:周宗江,湖北楚贤律师事务所律师。一般授权。

申请执行人:夷陵区某某小贷公司(统一社会信用代码:914205006826764965,以下简称某某小贷公司)。

被执行人:陈先生,男,1970年7月18日出生汉族,住宜昌市夷陵区。

被执行人:曾女士,男,1988年3月5日出生汉族,住远安县。

被执行人:宜昌某新型建材公司(统一社会信用代码:91420506557045636G,以下简称某新型建材公司)。

本院在执行申请执行人某某小贷公司与被执行人陈先生、曾女士、某新型建材公司借款合同纠纷一案中,案外人吴老师对本院作出的(2018)鄂0506执563号协助执行通知书和(2018)鄂0506执563号之二执行裁定书,即查封被执行人陈先生所有的位于宜昌市桔城路6号17楼房屋一套(产籍号为:03-0108-0559-010501,以下简称案涉房产)的执行不服,向本院提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查,并于2019年4月16日举行了听证,异议申请人吴老师及其委托代理人周宗江,申请执行人某某小贷公司的委托代理人吴某律师到庭参加了听证,并提交了书面意见。现已审查终结。

案外人吴老师称,在夷陵区人民法院查封案涉房产前,异议申请人已经与被执行人陈先生签订了合法有效的书面房屋买卖合同,按照合同约定支付了50万元房款,并占有该房屋,但因陈先生过错至今未能过户至异议申请人名下。2019年3月,异议申请人已向首封法院即宜昌市三峡坝区人民法院(以下简称三峡坝区法院)提出执行异议申请,并于2019年3月26日按照三峡坝区法院的要求,将购房尾款56万元交付三峡坝区法院提存。该院于2019年4月1日下达了(2019)鄂0591执异15号《执行裁定书》,裁定解除了对案涉房产的查封措施。故基于上述客观事实和相关法律规定,案涉房屋不能成为执行标的予以执行,异议申请人作为案涉房屋的实际所有权人能够排除宜昌市夷陵区人民法院对房屋的查封、执行,请求贵院依法裁定中止对案涉房屋的执行并解除对房屋的查封措施。

异议申请人为支持其异议向本院提交了现有住房查询结果证明、查档证明、查询结果证明、房屋买卖合同、收款收据、转账凭据、收条、专用收据、证明、结算业务申请书、收据、(2017)鄂0591民初525号《民事调解书》、(2019)鄂0591执异15号《执行裁定书》及生效证明等证据。

申请执行人某某小贷公司称,从异议申请人与被执行人签订的《房屋买卖合同》来看,被执行人这种行为有明显低价转移财产的嫌疑。另三峡坝区法院提存的房屋尾款应当依法参与分配。

本院查明,申请执行人某某小贷公司与被执行人陈先生、曾女士、某新型建材公司借款合同纠纷一案,本院于2017年12月29日作出(2017)鄂0506民初2029号民事判决书,判决确定:一、由被告宜昌某新型建材公司在本判决生效后一个月内偿还原告夷陵区某某小贷公司借款600000元,并从2015年12月15日起以本金600000元为基数按年息24%承担利息至实际清偿之日止。二、被告陈先生、曾女士对上述债务承担连带清偿责任。三、若被告宜昌某新型建材公司未能偿还上述第一项债务,则原告夷陵区某某小贷公司对被告陈先生所有的车辆识别代码为LGBF1AE05BR077220的小型汽车拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。四、驳回原告夷陵区某某小贷公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元,财产保全费5000元,合计14800元,由被告宜昌某新型建材公司、陈先生、曾女士负担。该法律文书发生效力后,申请执行人某某小贷公司于2018年2月18日申请强制执行,本院于当日立案受理。执行中,本院于2018年9月12日和9月28日分别作出(2018)鄂0506执563号之二执行裁定书和(2018)鄂0506执563号协助执行通知书,裁定查封了案涉房产(系轮候查封)。

因被执行人暂无其他财产可供执行,本院于2019年1月9日作出(2018)鄂0506执563号执行裁定书,本案终结本次执行程序。

同时查明:2018年1月2日,吴老师(购房人)与陈先生、曾女士(售房人)及第三方携诚地产营销策划(宜昌)有限责任公司,就陈先生、曾女士位于宜昌市××××号房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》,由吴老师出资106万元购买上述案涉房产。合同签订后,吴老师分别于2018年1月2日、3日、7日分6次支付陈先生房款50万元。陈先生于2018年1月7日将房屋交付给吴老师,吴老师在实际占有该房屋之后,遂与房屋物业管理公司办理了入住手续,并立即缴纳了2018年1月16日至2019年1月31日的物业管理费,共计3193元。

另查明,1、案涉房屋于2018年7月27日被三峡坝区法院查封,同年9月28日被本院轮候查封。该房屋于2019年3月4日通过转移(含查封)颁发不动产权证[产权号为:鄂(2019)宜昌市不动产权第××号],权利人为陈先生。2、吴老师于2019年3月26日向三峡坝区法院提出书面执行异议,并按照三峡坝区法院的要求将购房尾款56万元交由其提存。三峡坝区法院于2019年4月1日作出(2019)鄂0591执异15号《执行裁定书》,裁定:解除对陈先生名下产籍号为03-0108-0559-010501号房屋及分摊占有的土地或不动产权证编号为鄂(2019)宜昌市不动产权第××号房产的查封措施。

本院认为,异议申请人吴老师与被执行人陈先生、曾女士在三峡坝区法院依法查封前,就案涉房产已签订《房屋买卖合同》,该合同是双方当事人真实意思表示,不违反法律法规禁止性规定,合法有效。异议申请人吴老师依照合同约定已支付部分购房款,又将剩余房款按照三峡坝区人民法院的要求交付执行,被执行人陈先生也依约将案涉房屋交付异议申请人吴老师实际占有,但因陈先生的原因未能及时办理过户登记。故异议申请人吴老师的购房行为符合法律相关规定,其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益,该异议成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十八条之规定,裁定如下:

中止本院作出的(2018)鄂0506执563号协助执行通知书和(2018)鄂0506执563号之二执行裁定书的执行。

案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可自收到本裁定之日起十五日内向宜昌市夷陵区人民法院提起诉讼。

审判长 顾 红

审判员 周江中

审判员 孙 飞

二〇一九年四月二十八日

法官助理 胡 艳

书记员 李 娜

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